Недоступного жилья всё больше

"Строим город / Квартирный вопрос. Спецвыпуск", №1 2008г.

Новое жилье строится во Владивостоке невысокими темпами. Приморская статистика свидетельствует, что рост ввода жилья в крае в 2007 г. по сравнению с предыдущим годом составил 6,4%. Причем в городах он остался практически прежним. Зато хорошую прибавку дал ввод в сельской местности — на 29%, то есть там темпы роста строительства были примерно в 4,5 раз выше. Причем этот рост был достигнут в основном за счет средств самого населения — из 33 городов и районов края в 27 ввод осуществлялся исключительно на "народные деньги".

В целом ввод составил 340,6 тыс. кв. м. Это, конечно, скромно по сравнению с концом 80-х гг., когда в Приморье ежегодно вводилось нового жилья в три раза больше, чем сегодня, но все же лучше по сравнению с 90-ми гг., когда ежегодный ввод колебался у отметки в 200 тыс. кв. м.

Если застройщикам удастся как-то мобилизоваться, то представляется вполне реальным достичь цифры в 500 тыс. квадратов нового жилья в год, на которую губернатор нацеливал строителей к 2010 г. При условии, что строительство не выйдет за рамки разумных цен, которые бы ввергли покупателей в ступор. Уже сегодня дольщики ясно представляют, что квартиры в новых домах, предлагаемые на рынке, сильно переоценены, но в условиях дефицитности жилья, они продолжают оставаться удобным средством сохранить заработанные деньги. Январское обрушение мирового и российского фондовых рынков еще раз подтвердило, что вложение средств в развитие недвижимости остается наиболее привлекательной формой сбережений. Московские риэлторы называют эту причину основной в связи с ростом цен на московскую недвижимость в январе на 4%. Пожалуй, и у нас в ближайшие месяцы этот фактор должен себя проявить.

Самый дорогой квадрат по-прежнему в новострое "Атлантис", который был сдан в прошлом году, а сегодня продолжает восстанавливаться после пожара, — до 108 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте — жилой комплекс "Орлиное гнездо", строительство которого завершает ЖК "Рес Омниум". То есть верхняя планка цен в новострое во Владивостоке поднялась уже выше $4000 за 1 кв. м. Во "втором эшелоне" — ряд зданий в центре города по $3000 за "квадрат". И основная масса нового жилья предлагается по ценам $1600-2100 за 1 кв. м. Завершают "ценовой ряд" несколько объектов, предлагаемых в пределах $1100-1200 за 1 кв. м на городских окраинах. Все это в основном без какой-либо внутренней отделки квартир, на что надо потратить дополнительные деньги и время.

Пожалуй, всего несколько компаний по отдельным строящимся жилым зданиям сохранили еще октябрьские цены. Подорожали в основном в диапазоне 5-20%.

Жилье сегодня продолжает активно строиться в четырех из пяти районов города. По-прежнему не везет Первомайскому району, где в строительстве и заделе имеется не более десятка жилых зданий. Этот год становится для него решающим. Строительство объектов саммита 2012 г. на о. Русском, мост через Золотой Рог и пр. должны сделать этот район более привлекательным и запустить проекты строительства новых жилых комплексов. Вторичный рынок жилья на Чуркине в последнее время заметно подравнялся с другими районами города, а это верный показатель того, что его территория становится интересной для "повторного освоения".

Кстати, "синдром саммита" может стать серьезным стимулом для роста цен на новое жилье и в целом по Владивостоку. Это уже показал пример г. Сочи, где квадрат в новых элитных домах сегодня предлагается по $5-7 тыс. и выше. До последнего времени и сам саммит, и связанное с ним строительство в представлениях основной части жителей Владивостока не воспринимались как что-то серьезное. Да и сегодня многие полагают, что ясность наступит лишь после того, как пройдут президентские выборы и действительно начнется какая-то реально заметная подготовка к большому строительству. Ведь после его декларации прошло более года, а еще не вбито ни одного колышка.

Трудности строительства нового жилья в городе остаются в основном все те же. Прежде всего это долгие и мучительные согласования по земельным участкам и проектам застройщиков и проектировщиков, которые занимают по 2-4 года. Второе — отсутствие свободных участков земли под новое строительство. Третье — сопротивление общественности точечной застройке, уплотнениям и пр., что воспринимается как ухудшение условий проживания. И есть еще ряд иных причин, которые останавливают инвесторов и застройщиков. Некоторые из них, отложившие реализацию своих планов, наивно продолжают полагать, что надо какое-то время переждать, а там забрезжит "благоприятный инвестиционный климат" и тогда можно будет развернуться от души.

Кстати, затягивание сроков сдачи ряда жилых зданий — это "отдельная песня. Застройщики сталкиваются с серьезным сопротивлением сдаче объектов в тех же инстанциях, пороги которых им приходилось в свое время обивать при получении разрешений на строительство. Конечно, сами сроки строительства жилых домов аналогичных характеристик стали сегодня, пожалуй, раза в два меньше, чем в 90-е гг. Но есть дома, начатые более пяти лет назад, которые еще неизвестно когда будут сданы. Впрочем, потребитель уже давно имеет возможность отслеживать и ориентироваться: кто на рынке жилья в городе строит быстро, а кто не выполняет свои договорные сроки. Соответственно, дольщик устремляется туда, где, по его мнению, условия лучше. Поэтому в каком-то новострое уже на начальном этапе квартир к продаже уже нет, а в других можно и после сдачи найти какой-то выбор.

Определенную долю оптимизма привносит то, что у города растут возможности для строительства нового жилья высокой этажности, малоквартирных домов и коттеджных поселков. Озвучена идея строительства помимо района "Снеговой пади" на Второй Речке еще двух — в районе бухты Патрокл и вблизи п. Новый в Надеждинском районе. То есть в планы нового строительства начинают вовлекаться территории владивостокской агломерации, не входящие в земли городского округа. Правда, заказ на проработку застройки этих территорий еще где-то "оттачивается".

Есть вопросы и по новоселам. Где их брать, если не хватит своих? Ведь отрыв цен от реальной покупательной способности населения растет. Притом что отдельные застройщики могут похвастаться, что их квартиры уходят влет, есть достаточно и таких, у кого жилье в новострое застаивается. Пока цены растут, это им только на руку, но при их стабилизации застройщики начнут нести реальные убытки. Опять же растет конкурентная среда. На рынке города уже появилась первая китайская компания, которая может выступать при строительстве жилья в качестве генподрядчика.

В общем, 2008 г. для рынка нового жилья Владивостока будет очень интересным и событийным.

Оригинальный материал — www.zrpress.ru/bc/2008/1/6