Из-за ипотеки дорожает недвижимость. В очередной раз

За 2010 г. количество ипотечных сделок на рынке недвижимости Приморья увеличилось в 2,3 раза, по сравнению с 2009 г., а суммарный вес кредитов достиг докризисного уровня. Но положительному тренду рады лишь продавцы, ведь их собственность за год стала дороже.

Банкиры побеждают страх. Ставки по ипотеке снижаются, самые отчаянные снова кредитуют население с «серыми» доходами. При этом главным событием, повлиявшим на рынок, стало снижение ставки рефинансирования с 13% до 7,75%, что позволило уменьшить стоимость ипотечных кредитов. На доверие населения повлияли поправки, признавшие незаконность взимания с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета и изменения условий договора в части изменений процентных ставок в одностороннем порядке. Наконец, поправка в ст. 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах» позволила банкам снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30 до 20%. Мало того, теперь на рынок вернулись банки, предлагающие 15% и даже 10% при соблюдении определенных условий.

Анастасия Беккелеева, специалист отдела ипотечного кредитования ОАО «Дальневосточный ипотечный центр»: «Рынок ипотеки снова возвращается к докризисному, когда было меньше условий и требований. Но в упрощении процесса получения ипотеки есть и свои минусы. Первоначальный взнос в размере 10%, с одной стороны, дает возможность взять ипотеку большему количеству семей. С другой, у таких заемщиков менее ответственное отношение к ипотеке. Именно заемщики с небольшим первоначальным взносом могут оказаться проблемными, т.е. неплатежеспособными».

«Сегодня по ипотеке в Приморье работают 14 банков, кредит можно найти со ставкой от 9,5% до 14%. Конечно, прошлый субъективный подход к оценке заемщика не оправдал себя, поэтому банки в новых условиях очень трепетно относятся к организации системы риск-менеджмента, — рассказал Александр Ивашкин, председатель НП «Лига финансовых институтов». — Это целый комплекс мероприятий, координируются действия кредитного подразделения, отдела продаж, департамента рисков».

По словам Ивашкина, банковские аналитики начали оценивать макроэкономический риск, который раньше теоретически был «вшит» в систему оценки заемщика, но по большому счету игнорировался. При этом сейчас уделяется внимание отраслевому и региональному риску. Поэтому не удивителен такой «кредитный интерес» банкиров Приморья ко всем, кто трудится на стройках АТЭС, равно как и реализует нефтегазовые проекты на территории края.

Это стало одной из главных причин, почему в прошлом году управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зафиксировало 1,4 тыс. ипотечных сделок. В 2009-м их было около 600. Общая сумма выданных кредитов достигла 1,9 млрд руб., что в 2,5 раза больше показателей двухлетней давности.

При этом довольно загадочным на фоне бурно растущих займов на покупку жилья выглядит задолженность населения Приморья перед банкирами. Она практически не увеличилась. Точнее, увеличилась, но не намного больше инфляции — с 8,5 млрд в начале 2010 г. до 8,8 млрд руб. на январь 2011 г. А в иностранной валюте и вовсе понизилась с 1,2 млрд руб. до 1,1 млрд руб. Это означает, что львиная доля привлеченных гражданами жилищных кредитов пошли на погашение ранее взятых. Возможно, они были рефинансированы по более низким ставкам или с заменой валюты кредитования.

Как бы то ни было, дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть прежде всего от уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики. В случае, если инфляцию в текущем году удастся удержать в пределах 8-9%, ставки по ипотечным кредитам будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в стране. Это так пугает риэлторов, что сегодня они начинают впадать в панику. Ведь могут повториться ценовые события, произошедшие несколько лет назад.

Сергей Дымченко, генеральный директор оценочной компании «Индустрия-Р»: «За февраль 2011 года индекс средней цены одно- и двухкомнатных квартир на вторичном рынке жилья вырос на 1% и 2,3% соответственно. У гостинок такой показатель вырос на 3,1%. Вообще, за последний год цены в разных районах подросли с 7% до 30%. Виной всему ипотека — это она стимулирует рост. Если исключить подселение, то на данный момент во Владивостоке самой дешевой является небольшая квартира на ул. Кирова площадью 17 м² за 730 тыс. рублей, включая агентские сборы. Самая же дорогая находится на ул. Посьетской — квартира площадью 231 м² продается за 21 млн рублей».

В условиях ограниченного предложения новостроек и все более увеличивающегося объема выдачи ипотечных кредитов к концу этого года стоимость «квадрата» может взлететь до неприличного уровня. Уже сегодня показатель средней цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья краевого центра превышает 70,7 тыс. руб. за 1 м². Напомним, что в тучные годы покупатели недвижимости приняли как должное возможность получения дешевого кредита, в результате цена «квадрата» во Владивостоке взлетела за несколько лет в три раза — до 85 тыс. руб.

Александр Ивашкин: «Надо признать одну особенность Владивостока — вторичный рынок перегрет, а объем сделок на первичном рынке не растет. К тому же цены предложений одного квадратного метра жилой площади эконом-класса вторичного и первичного (без отделки) сравнялись. Какие можно сделать выводы? Во-первых, строить надо больше. Во-вторых, надо понимать, что ипотека — это финансовый инструмент, относящийся в большей степени к потребительской сфере. В 2004–2005 годах произошел резкий крен в сторону социальности ипотеки, произошла подмена программ социального жилья на программы социальной ипотеки.

Повышение доступности ипотечных кредитов — отнюдь не в снижении требований и процентных ставок. Здесь гораздо важнее сделать доступными цены на жилье. Тогда вместо того, чтобы покупать ипотечную недвижимость по $2–3 тыс. за «квадрат», население будет покупать по 28 тыс. рублей, и это уже доступное жилье. Но брать кредиты должны с рыночными процент-ными ставками. Давно надо понять тем, от кого это зависит, что приобретение жилья — не экономический вопрос или прихоть гражданина, а, скорее, социальное преимущество региона».
 

www.konkurent.ru/list.php