Интерес властей, строительство микрорайонами и определенная цена – условия доступности жилья

Ипотека вновь становится привлекательной. Если на начало 2010 года по данным Центробанка объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов составил 142 968 млн.руб., то на 1 января 2011 года этот показатель уже был на уровне 364 634 млн. руб. Тут свою позитивную роль сыграли самые различные факторы, начиная от завершения кризиса и кончая многочисленными ипотечными банковскими программами, предлагающими своим клиентам весьма выгодные условия. Девелоперы и риелторы отметили возросший интерес  к ипотеке. По данным того же Центробанка объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов составлял к концу 2010 года составлял около 35 000 — 40 000 млн. руб. в месяц, в то время как еще в средине года он был на уровне 22 000 —  25 000 млн. рублей. Но с ростом ипотечных сделок возник рост цен на недвижимость. И это при том, что объектов на рынке больше не стало. Так, в том же 2010 году во Владивостоке в 1 полугодии в эксплуатацию  было введено 64,2тыс. кв. метров жилья,  что на 12% меньше, чем за аналогичный период года 2009. Сейчас во Владивостоке около 20 объектов, где идут строительные работы: 15 объектов построены до уровня цокольных этажей и менее, а на 12 стройках работы вообще приостановлены на разных стадиях. Интересно, что 12 из 20 этих объектов должны были быть сданы в 2010 году, пишет еженедельник "Недвижимость Владивостока". 

О том, как складывается ситуация с ипотекой в Приморье, и кто становится клиентом финансовых учреждений в плане ипотечных жилищных кредитов, своими рассуждениями с корр. РИА "Ежедневные новости Владивостока" поделился председатель НП "Лига финансовых институтов" Александр Ивашкин.

Потенциальными клиентами ипотеки являются  ограниченные группы населения – это, как правило, специалисты и хорошо оплачиваемые профессионалы со стабильными доходами, которые могут себе позволить купить квартиру, ну, а потом  как минимум пять – семь  лет выплачивать ее. Давайте лучше опишу  желанного для банков среднего  потенциального заемщика ипотечного кредита. Это мужчина в возрасте от 25 до 45 лет с высшим или неоконченным высшим образованием, уровнем благосостояния  выше среднего и значительным социальным оптимизмом. Если таких заемщиков "клонировать" то ипотека пойдет в гору. Как вы думаете — у нас их количество будет увеличиваться? На этот вопрос ни один финансист правильно не ответит, т.к. у него статистика  его вчерашнего рыночного спроса и его тенденции. А верный прогноз могут дать, пожалуй, только социологи, вкупе с демографами.

 Когда  банки со второй половины 2010 года денег покупателям –ипотечникам  стали давать больше за счет смягчений условий ипотеки, а объемы новостроя  оставляли и до сих пор оставляют желать лучшего — то цены на жилые квадраты во Владивостоке полезли вертикально. При этом надо учитывать сохраняющуюся тенденцию —  в наших приморских условиях ипотека приживается главным образом на вторичном рынке, не став драйвером для строительства нового жилья. А ведь именно такие надежды изначально возлагались на ипотеку "заинтересованными лицами"- банками, риелторами, страховщиками, застройщиками и др.

Надо признать еще одну особенность нашенского Владивостока — вторичный рынок "перегрет",а  объем сделок на первичном рынке не растет. К тому же цена предложений одного квадратного метра жилой площади эконом-класса вторичного и первичного (без отделки)   сравнялись, и варьируется условно в диапазоне  52 000-62 000 рублей.  Выводы: первый- строить надо в условиях Владивостока  целыми микрорайонами, а не точечными застройками, ведь градостроение очень  тесно связано с  местной властью, ибо власть весьма заинтересована в демографическом приросте населения и закреплении кадров в регионе. Вывод  второй-цена квадрата нового жилья для  потенциального приморского гражданина  не должна превышать в эконом-классе те же 28 000 рублей.  Давно надо понять тем, от кого это зависит, что приобретения жилья это уже не экономический  вопрос или прихоть  гражданина,  а скорее  социальное преимущество региона. Кроме этого надо понимать еще одну вещь, что ипотека  – это финансовый инструмент, относящийся в большей степени к потребительской сфере.

Как показала практика прошлых лет субъективный  подход к оценке заемщика не оправдал себя, поэтому банки  в новых условиях очень трепетно относятся  к своему ноу-хау — организации системы  риск-менеджмента. Это целый комплекс мероприятий, который координирует действия кредитного подразделения, отдела продаж,  департамента рисков, а также управления по работе с просроченной задолженностью. Кроме того, банковские аналитики начали оценивать макроэкономический риск, который раньше теоретически был "вшит" в  систему оценки заемщика, но по большому счету игнорировался. При этом особо сейчас уделяется внимание отраслевому  и региональному риску. Поэтому не удивителен такой "кредитный интерес"   банкиров Приморья ко всем, кто трудится на стройках АТЭС, равно как и реализует нефтегазовые проекты на территории края.

 Следует также отметить тот факт, что  лидирующие  по объему ипотечного портфеля банки анализ кредитного портфеля осуществляют  по принципам МСФО (Международный стандарт финансовой отчетности). Это позволяет банкам  адекватно оценивать качество текущего рыночного портфеля и определять линию поведения в непростых финансово-экономических реалиях сегодняшнего дня.

 С 2007 года по 2010 год Центробанк России аннулировал лицензии у 206 кредитных организаций. В большинстве случаев основная причина "смертного приговора" – нарушение закона, а не неудачная финансовая деятельность на ниве ипотечного кредитования заемщиков. Ни один банк в РФ, который занимался ипотекой,  серьезно не пострадал от нее. Были действенные меры правительства и Регулятора, которые позволили  банкам , начиная с 2010 года "подниматься с колен"  по ипотеке. Имейте ввиду, что сегодня ипотека — единственный в РФ финансовый  инструмент, который помогает гражданам решать их  жилищные проблемы.  Хотя есть  и другие модели развития рынка жилой недвижимости, например  ССК — строительные сберегательные кассы, которые  успешно действует во многих странах Западной Европы! Специфика этой модели в том, что покупатель жилья получает долгосрочный кредит не деньгами, а товаром, то есть конкретной квартирой. Надеемся ,что такой финансовый инструмент приживется в России ….когда-нибудь.

 Процентная ставка  ипотечного кредита существенно  зависит от  определенных рисков обусловленных как внешними, так и внутренними факторами. Недавно  ЦБ  РФ  повысил  ставку  рефинансирования из-за инфляционной угрозы экономике до 8%. Увеличивая ставку рефинансирования, ЦБ повысил стоимость кредитов для банков, замедлил рост денежной массы и ее давление на экономику. Сейчас инфляция в РФ  в пределах  тех же 8% ,а ставка рефинансирования ЦБ РФ не столько влияет на развитие событий в  экономике России, сколько отражает эти события. Кроме этого,  есть еще два индикатора,  взаимоувязанных с предполагаемыми 6% ипотечного кредита — цена нефти на мировом рынке  и курсы валют по отношении к рублю. При благоприятном стечении всех обстоятельствах- 6% выполнимы.

 Если рассуждать на тему доступности ипотеки как таковой, то могу ответить еще и так -ипотека в Приморье сейчас стала доступней, но главная проблема заключается в доступности жилья, как я отвечал выше. Основным камнем преткновения являются цены на недвижимость, но никак не ставка ипотечного кредитования. Сегодня по ипотеке в Приморье работает 14 банков, кредит можно найти от 9,5 %до 14% . Еще раз подчеркну – в первую очередь на этот рынок оказывают влияние темпы строительства нового жилья во Владивостоке, а также динамика изменения цен на недвижимость, показатели роста доходов населения, степень участия государства. Сегодняшняя ситуация с доступностью жилья в Приморье диктует, чтобы его стоимость в экономическом классе не превышала 28 000 рублей.