Ответы Председателя НП «ЛКБ Приморья» Ивашкина А.В. на вопросы еженедельника «Конкурент»

 

— Осторожные прогнозы благоприятного развития экономической ситуации в Приморье благодаря стройкам АТЭС, а также борьба за платежеспособного клиента между банками, создают тенденцию к снижению процентных ставок по кредитным продуктам. Для снижения ставок в сегменте ипотечного кредитования физических лиц имеются все предпосылки: политика ЦБ, наметившая планомерное понижение ставки рефинансирования в последнее время; демпинг ставок по кредитным продуктам со стороны государственных банков, что должно стимулировать частные банки к аналогичным шагам для сохранения своей доли на рынке ипотеки.

 

Однако рынок ипотечного кредитования будет все же концентрироваться в государственных банках и АИЖК, обладающих привилегированным положением, прежде всего в сфере доступа к дешевым финансовым ресурсам, в связи с этим конкуренция на данном рынке будет ограничена. Для того чтобы говорить о реальной для граждан ипотеке, которая действительно дает возможность приобрести жилье, нужно, чтобы квадратный метр этого жилья стоил недорого. Желательно не выше 500 долларов.

Во-вторых, чтобы размер платежей был невысоким, в-третьих, ипотечный кредит должен быть очень долгосрочным. Четвертое, чтобы первый взнос был в районе 5-10 процентов. И последнее важнейшее условие, чтобы процентная ставка ипотечного кредита вместе с остальными видами финансовых "доборов" ("комиссионных за обслуживание", страховых взносов и других платежей) не была больше, чем процент инфляции.

 

Понятно, что если ставки по кредитам будут ниже инфляции, банки будут по сути дела работать себе в убыток, на это они не готовы. Поэтому определить оптимальную ставку ипотечного кредитования тем сложнее, чем сложнее предсказать и спрогнозировать уровень инфляции. А ведь уровень инфляции слабо предсказуем и часто расходится с официальными прогнозами правительства. Но если отталкиваться от данных Минэкономразвития то прогноз инфляции на 2010 г. планируется 6,5–7,5 %,на 2011 год 6–7% , а 2012 году – до 5–6,5%. Поэтому могу не предсказать, а пожелать, чтоб уровень ипотечной ставки с учетом прибыли банков соответствовал прогнозу инфляции Минэкономразвития, т.е. 5-6,5 % на 2012 год.

 

 

— Ставки по ипотеке действительно снизились в последние 2-3 месяца. Это особенно заметно по программам ипотечного кредитования АИЖК, а также государственных банков. Учитывая возможности государства по предоставлению финансовых ресурсов банкам по более дешевым, чем рыночные, ставкам можно ожидать низкие процентные ставки и по ипотеке.

 

Те цели участников ипотечного рынка, которые декларировались в докризисный период, в текущий момент уже пересмотрены всеми сторонами — строителями, риэлтерами, покупателями, страховщиками, банками. Каждый понял главное, задача выживания бизнесов участников рынка которая сейчас стоит перед каждым в условиях кризиса, заключается не в усилении позиций на рынке, а в том, чтобы сохранить качество своих клиентов и контролировать его, возможно даже за счет снижения доли рынка. Поэтому приоритеты будут смещены на выборе партнеров и клиентов. В значительной степени это связано с тем, что это забота о сохранении ликвидности бизнеса и о выполнении своих обязательств перед своими кредиторами.

 

Безусловно, любой участник ипотечного бизнеса всегда настроен на поддержание и усиление своих позиций, но вопрос какой ценой. Ценой не продаж жилья, строители не заработают вообще ничего, а с высокими процентными ставками по ипотеке банки не разовьют свой бизнес. Вывод прост — в сегодняшних реалиях нет объективных причин для обрушения цен на рынке жилья.

 

— Если говорить про перспективы этого 2010 года, то его основная характеристика — достаточно оптимистичный темп экономического роста в Приморье. Эту ситуацию связываю с учетом реализации проектов АТЭС и сопутствующей инфраструктуры в Приморье.

 

Поэтому должна быть траектория роста в реальном выражении в экономике края и соответственно будет повышаться благосостояние работающих в Приморье граждан, а значит будут возникать потребности в приобретении жилья. Однако следует заметить еще вот что — ограничением для развития ипотеки может явиться состояние банковского сектора. Поскольку банковская система продолжает решать проблему просроченных кредитов либо занимаясь их списанием, либо реструктурируя те активы, которые были получены в прошлые годы. А пока банки не "очистят" свой баланс, сложно рассчитывать на то, что все ранее работающие в Приморье по ипотеке банки захотят запустить новый раунд кредитования, тем более долгосрочного. Кроме этого нельзя забывать и еще об одной проблеме для банков — это дефицит "хороших" заемщиков, которые бы были без долговой нагрузки и с хорошей перспективой возврата долгов.

 

Думаю пришло понимание, что одной ипотекой не решится жилищная проблема в РФ и нужно искать дополнительные выходы из сложившейся ситуации. Совсем недавно мы презентовали нашу очередную брошюру «Семь дорог личной жилищной реформы» в которой описали семь способов как работающему человеку стать обладателем квартиры. Вы правы — как жизнь показывает. приобретение недвижимости становится все сложнее. Индекс доступности жилья (число средних годовых доходов семьи из трех человек, необходимых для приобретения средней квартиры) постоянно растет. Однако выход все же есть в организации в РФ специализированного финансового учреждения Стройсберкассы. (ССК).

Стройсберкасса это накопительная схема, при которой на вклады граждан начисляется премия из госказны. Этот механизм популярен в странах бывшего соцлагеря и Германии, где с его помощью приобретается до 45% жилья. Как она работает? Вкладчик вносит в ССК взносы до тех пор пока сумма накоплений не составит 30% стоимости жилья, после чего от ССК вкладчик получает возвратный дополнительный кредит еще 30%, а оставшиеся 40% берут в ипотечном банке.

 

Т.е. ССК создается и осуществляет свою деятельность как специализированный банк под надзором Центробанка, этакое частное кредитное учреждение, находящееся под контролем и защитой государства. Если в систему ССК будут включены все государственные жилищные программы: обеспечение жильем молодых семей; жилищные сертификаты для военнослужащих; субсидии, то данная система будет просто обречена на успех. Резюмируя, свои ответы хочу заметить — выход из ситуации с жильем не означает возврата к прежней ипотеке, так как возврат уже просто невозможен. Изменилась экономическая ситуация вокруг и у банков, и у граждан, и у строителей. Эта ситуация просто стала другой.

 

Мне кажется, что с реализацией проектов АТЭС банковский сектор Приморья сейчас получил "сигнал" о работе реального сектора, т.е. пошло фондирование экономики. А это значит еще и то, что банки, прежде всего государственные, обязаны брать на себя риски реального сектора, в том числе строительного рынка.