Александр Ивашкин: что происходит с ипотекой в Приморье

Есть ли смысл в нынешних финансовых условиях покупать квартиру в кредит?

ВЛАДИВОСТОК, 20 февраля, PrimaMedia. Что делать, если вы купили квартиру в ипотеку, и больше не можете платить по кредиту? Можно ли продать такое жилье и как договорится с банком. На эти вопросы, которые в условиях финансового кризиса становятся актуальными для все большего количества приморцев, РИА PrimaMedia ответил председатель Некоммерческого партнерства "Лига кредитных брокеров Приморья" Александр Ивашкин.

 — Вы бы посоветовали брать в нынешних финансовых условиях ипотечный кредит? И насколько возможно его получить? Говорят, что банки отказывают заемщикам?

  —    В нынешних условиях я бы предостерег приморцев брать ипотеку, так как, вообще-то  ипотека в Приморье приказала долго жить, хотя немного она все же жива, а вернее "находится в реанимации".  Если на пике развития ипотечного кредитования жилищные ссуды выдавали в Приморье около 20 банков, то сегодня таковых осталось 3-4. Прочие либо свернули ипотечное кредитование, либо заявили о таких ставках, которые делают кредит нереальным (25-30%). В целом же с 9% годовых стоимость  ипотеки подпрыгнула до 15-16%. К тому же банки ужесточили требования и проверку заемщиков, вполне логично опасаясь выдать ссуду человеку, который в нынешних условиях может потерять работу.

И, наконец, ипотеку без первоначального взноса уже никто не выдает. Сегодняшний идеал для банка – заемщик, который имеет в своем распоряжении как минимум 25-30% от стоимости квартиры. А таких заемщиков очень мало.

     Есть еще один фактор – наметившееся снижение цен на недвижимость. Какой смысл покупать в кредит квартиру за 2 миллиона рублей, если завтра она будет стоить 1,5 миллиона? Иные эксперты пророчат, что якобы рынок жилья и вовсе рухнет, квартиры упадут в цене не на 10,15 или даже 25 %,а в разы. С моим последним суждением, наверное, не согласятся риэлтеры и застройщики. Поживем — увидим.

— Каким образом можно продать квартиру, приобретенную в ипотеку? Например, если заемщик больше не может платить по кредиту, и намерен приобрести более скромное жилье?

— Продать ипотечную квартиру возможно только с согласия банка. Надо быть готовым к тому, что процедура это непростая и небыстрая. С  чего начать? Прежде всего, необходимо встретиться с сотрудниками банка и выяснить, на каких условиях банк дает согласие на продажу квартиры. Нужно иметь в виду, что банк в этом вопросе играет главную роль.

В банке обязательно поинтересуются причиной, по которой клиент собирается продать заложенную недвижимость. Также нужно обратить внимание на то, что пока действует мораторий на досрочное погашение кредита, квартиру невозможно продать. Если мораторий уже снят, тогда и можно вести переговоры о продаже ипотечной квартиры. Интерес банка к личным делам клиента связан с тем, что банк, одобрив Заемщика в качестве первоначального должника, пошел на трудозатраты: оценил  риски, оценил платежеспособность заемщика.

 Теперь же действующий заемщик предлагаете оценить нового заемщика, в чем банк (в большинстве случаев)  крайне  не заинтересован. Также новый покупатель должен ясно понимать, в какие сроки он получит от банка возможность снять обременения, не будет ли затягивания. Поэтому банк, из нашей практики, потребует от продавца и покупателя заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Но это опять же займет немалое время. Приведу примеры   вариантов реализации залоговой квартиры.

Предположим, Заемщик принимает решение о самостоятельной продаже квартиры. В таком случае нужно  получить согласие банка и определить сумма задолженности по кредиту на определенную дату. Далее в нотариальном порядке нужно заключить предварительное соглашение с покупателем квартиры. Затем покупатель уплачивает сумму  задолженности Заемщика по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет банка (в договоре это Залогодержатель). Кредит погашен, клиент получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним кредитной задолженности. В оговоренный в предварительном договоре срок идет в ПКЦРП (Приморский краевой центр регистрации прав недвижимости), где регистрирует  снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру, а также  "Договор купли-продажи". При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный "Договор купли-продажи"  данной квартиры. Правда некоторые банки иногда требуют копию ( и даже  нотариальную) "Свидетельства о праве собственности"  квартиры на покупателя.

— Насколько охотно банки идут на такие сделки – продажу ипотечной недвижимости?

—  Хочу отметить, что сделки по продаже заложенного по ипотеке квартиры или дома сейчас стали актуальны, и они продиктованы жизнью. Хотя, надо признать, что не все банки разрешают продавать заложенную квартиру или дом. Те банки, которые не разрешают подобные сделки, обычно используют все методы, чтобы отговорить клиента от продажи недвижимости или перекредитования, даже включая  серьезные штрафные санкции. Не выгодно банкам преждевременное погашение кредита, так как в этом случае выплачивается только основная часть долга, без процентов, которые банк планировал получить. Финансовые учреждения в таких случаях несут потери. Хотя, если клиент не в состоянии платить по кредиту, то продажа "ипотечной" квартиры — это лучший вариант для банка, чем в судебном порядке пытаться взыскивать долг.

   Кроме всего того, банки борются за клиентов, количество которых весьма ограничено, а это значит, что банки будут вынуждены переманивать у конкурентов тех клиентов, которые уже есть. Так что иной клиент должен настроиться на  настоящую борьбу, чтобы получить разрешение банка на продажу квартиры. 

     Подобные проблемы вполне разрешимы для специалистов- членов нашей Лиги кредитных брокеров. Хотя вынужден признать, что мы уже столкнулись на  практике с одним  банком, который  не разрешил должнику продавать квартиры самому, а сразу выставил недвижимость на аукцион по ликвидационной стоимости. Ну, это другая история. Итак, выводы – если принято решение о продаже заложенной по ипотеке квартиры советую сразу же обратиться к Кредитору, специалисты  которого обязаны объяснить процесс досрочного погашения. Покупатель же  квартиры должен быть уверен, что заплаченные им денежные средства будут направлены на погашение вашего кредита, а ему будут возвращены, в данном случае, жилой площадью. Кредитор обязан проинформировать о том, как юридически будет оформлена процедура погашения кредита покупателем.

   И еще хотел бы  заострить внимание еще на одном моменте, касающемся обманов: можно ли продать квартиру, не сняв с нее обременение? Нельзя! Ни один нормальный человек не пойдет на такое мошенничество. Как видно из схем сделки — документы проходят через многие руки: регистраторы, сотрудники страховых компаний, банки. А если хочется не избавляться от ипотеки, а просто есть желание приобрести квартиру большей площади то в этом случае, банк может пойти навстречу и предоставить дополнительный кредит для покупки новой квартиры, а потом продать имеющуюся квартиру и частично погасить новый кредит.

— Александр Владимирович, что делать, если уволили с работы, а на шее камнем висит ипотечный кредит?

—       В случае, когда заемщик по какой-либо причине — болезнь, увольнение с постоянного места работы или др.,  не может вносить ежемесячный платеж по кредиту, ему необходимо обратиться с заявлением в банк и предупредить кредитного менеджера о временной неплатежеспособности. В большинстве банков для таких случаев предусмотрены специальные отсрочки по выплате, но с начислением пени.

Если же платежи не осуществляются в течение долгого срока (срок оговаривается в "Кредитном соглашении"), банк выставляет залоговое имущество на торги. После продажи залогового имущества банк вычитает из суммы, за которую было продано имущество, остаток кредитного долга со всеми причитающимися процентами, а оставшуюся сумму перечисляет на счет заемщика. 

В случае, если у заемщика есть созаемщик, то погашать оставшуюся сумму кредитного долга должен будет созаемщик. Кроме того, обязательным условием при оформлении ипотечного кредита является страхование потери трудоспособности заемщика (например, недееспособность, инвалидность I, II, III группы). В случае возникновения страхового случая остаток суммы по кредиту банку  будет выплачивать страховая компания.

Оригинал — ЗДЕСЬ — primamedia.ru/news/20.02.2009-91884/