Желанная обуза, или Возвращаем ипотечный кредит

Возвращение банку долга за ипотечную квартиру, через ее продажу, может стать реальным способом не остаться без крыши над головой.

На Дальний Восток и в Приморье в частности все новшества из Москвы приходят с опозданием в несколько лет, а то и вовсе теряются за тысячными верстами пути. Вполне возможно, что подобную участь ждет и заявленную помощь государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для заемщиков-дальневосточников.

Узкие рамки, устанавливаемые АИЖК, волей-неволей влекут ипотечных заемщиков идти с повинной в банки. Как продать ипотечную квартиру? Признаемся, что этого вопроса "ЗР" постарались избежать многие кредитные организации.

Александр ИВАШКИН, председатель Некоммерческого партнерства "Лига кредитных брокеров Приморья" признает, что не все банки разрешают продавать заложенную квартиру или дом. Они обычно используют все методы, чтобы отговорить клиента от продажи недвижимости или перекредитования, даже включая серьезные штрафные санкции. Так что иной клиент должен настроиться на настоящую борьбу, чтобы получить разрешение банка на продажу квартиры.

"Подобные проблемы вполне разрешимы для специалистов- членов нашей Лиги кредитных брокеров, замечает наш собеседник, — Но вынужден признать,что мы уже столкнулись на практике с одним банком, который не разрешил должнику продавать квартиры самому, а сразу выставил недвижимость на аукцион по ликвидационной стоимости". Хотя, если клиент не в состоянии платить по кредиту, то продажа "ипотечной" квартиры — это лучший вариант для банка, чем пытаться взыскивать долг в судебном порядке.

Во-первых, продать квартиру возможно, но только с согласия банка. Во-вторых, надо быть готовым к тому, что процедура это непростая и небыстрая. С чего начать? Прежде всего, необходимо встретиться с сотрудниками банка и выяснить, на каких условиях банк дает согласие на продажу квартиры. Нужно иметь в виду, что банк в этом вопросе играет главную роль. В банке обязательно поинтересуются причиной, по которой клиент собирается продать заложенную недвижимость. Также нужно обратить внимание на то, что пока действует мораторий на досрочное погашение кредита, квартиру невозможно продать. Если мораторий уже снят, тогда и можно вести переговоры о продаже ипотечной квартиры.

Александр ВЛАСОВ, начальник отдела продаж кредитных розничных продуктов Владивостокского филиала ОАО "Промсвязьбанк", считает, что вопрос возможной продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, не простой и требует индивидуального подхода к каждому заемщику. Что касается каких либо манипуляций с квартирой, ответ будет однозначный — пока ипотека не выплачена, эта недвижимость является собственностью банка как залоговое имущество.

Ирина КОСАЧ, управляющая филиалом МДМ-Банка в городе Владивостоке подтверждает возможность для заемщика продать ипотечную квартиру. Для этого необходимо договориться с потенциальным покупателем квартиры о том, чтобы он выдал часть средств авансом, погасил досрочно ипотечный кредит и в тот же день подал заявление на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи квартиры.

В Азиатско-тихоокеанском банке обозначили следующие законные варианты. В первом, квартира может быть продана с согласия банка (залогодержателя) при этом кредитные обязательства заемщика по погашению кредита сохраняются, а новый приобретатель квартиры становится на место залогодателя. Таким образом, квартира приобретается с обременением, о чем прямо указывается в новом свидетельстве о праве собственности.

Второй способ таков. Потенциальный покупатель квартиры, находящейся в ипотеке, может получить кредит либо направить собственные средства на погашение задолженности первоначального покупателя по ранее выданному кредиту. При этом, кредитовать потенциального покупателя будут на условиях, действующих в настоящий момент, а не на тех, что действовали на момент первоначальной выдачи. С залогом квартиры ситуация будет следующая: можно одновременно подать заявление на прекращении ипотеки в связи с исполнением обязательств по кредитному договору и зарегистрировать новую ипотеку этой же квартиры.

Александр Ивашкин также приводит примеры вариантов реализации залоговой квартиры, подчеркивая при этом, что проведение любой сделки требует времени, это всегда рассчитанные риски со всех сторон. Предположим, заемщик принимает решение о самостоятельной продаже квартиры. В таком случае нужно получить согласие банка и определить сумма задолженности по кредиту на определенную дату.

"Новый покупатель должен ясно понимать, в какие сроки он получит от банка возможность снять обременения, не будет ли затягивания. Поэтому банк, из нашей практики, — замечает наш эксперт, — потребует от продавца и покупателя заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры".

Затем покупатель уплачивает сумму задолженности заемщика по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет банка (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, клиент получает на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним кредитной задолженности. В оговоренный в предварительном договоре срок бывший владелец ипотечной недвижимости идет в ПКЦРП (Приморский краевой центр регистрации прав недвижимости), где регистрирует снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру, а также "Договор купли-продажи". При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный "Договор купли-продажи" данной квартиры. Правда некоторые банки иногда требуют копию (и даже нотариальную) "Свидетельства о праве собственности" квартиры на покупателя.

Есть и другой аналогичный первому вариант: банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, самостоятельно связываясь с регистрационной службой.

Если говорить о рассрочках, то, к примеру, Сбербанк России (ОАО) может предоставить отсрочку в погашении "ипотечного" кредита (с увеличением срока кредитования) на период строительства, реконструкции объекта недвижимости, но не более 2-х лет с даты заключения кредитного договора. Кроме этого, по ипотечному кредиту "молодой семье" возможна отсрочка в погашении кредита при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет.

В Сбербанке России на основании заявления заемщика согласны поменять и валюту ипотечного кредита путем конверсии остатка срочной задолженности в российские рубли.

В итоге Александр Ивашкин хочет заострить основной момент, касающийся обманов: можно ли продать квартиру, не сняв с нее обременение? Нельзя! Ни один нормальный человек не должен поддаваться на такого рода мошенничество.

Оригинал — ЗДЕСЬ — www.zrpress.ru/zr/2009/17/24