Строители не могут помножить квадрат

Застройщики Приморья жалуются на недоступность банковских кредитов

В Приморье количество новостроек в этом году выросло меньше, чем ожидалось (к примеру, в начале года планировалось сдать в эксплуатацию 17 жилых домов в строящемся микрорайоне Владивостока Снеговая Падь, но на сегодня ключи от квартир получили новоселы только пяти многоэтажек). 

В итоге, по данным крайстата, за январь – ноябрь получили «добро» приемной комиссии жилые дома общей площадью 282,6 тыс. м2, что на 7,1 процента меньше, чем в январе – ноябре 2009 года. Причем индивидуальными застройщиками введено 165,8 тыс. м2 жилья, снижение по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составило 20,7 процента.

Сегодня могут приобрести квартиру или дом не более 3 процентов россиян. И это при том, что в той или иной форме и степени «остроты» квартирный вопрос затрагивает почти 60 процентов семей. По данным Ассоциации строителей России, дефицит жилья оценивается в астрономическую цифру в 1,5 млрд квадратных метров. При нынешних сдаваемых в общероссийском масштабе 35¬40 млн нетрудно посчитать количество лет для достижения сегодняшних потребностей.

Главные трудности, с которыми приходится сталкиваться застройщикам коммерческого жилья, это волокита с оформлением в аренду или в собственность земли, пригодной для строительства. А также технических условий, то есть разрешений к подключению строящегося здания к коммуникациям: трубопроводам с холодной и горячей водой, отоплению, канализационным и электрическим сетям.

– Помимо самих строительных затрат любой застройщик включает в себестоимость готового продукта инфраструктурные затраты. С вводом почти в обязательном порядке проектов «комплексного освоения территории» компаниям необходимо уже на первом этапе вкладывать большие средства в тепломагистрали, дороги, в электрические сети и т.д. Это составляет порядка 30-40 процентов стоимости всего строительства, – объясняет заместитель директора регионального представительства «Альянса строителей России» по ДВФО во Владивостоке Александр Стаценко. – Кроме того, надо собрать порядка 200-300 разрешительных «бумажек» в разных инстанциях.

Если еще учесть коррупционную составляющую (еще не изжито), то получается очень уж долго и дорого. После оформления всех разрешительных документов денег на само строительство уже не остается, надо идти за кредитом в банк. Но получить заем на возведение жилого дома стало третьей по значимости проблемой застройщиков – банки сильно повысили планку требований к любым заемщикам. Недавно Россельхозбанк провел во Владивостоке «круглый стол» для участников приморского рынка жилищного строительства, чтобы объявить о своих новых кредитных программах. Мероприятие вызвало интерес и собрало более десятка представителей строительных компаний, крупных и не очень. Все они отметили, что сегодня очень мало приемлемых банковских предложений по жилищным займам.

– Не знаю ни одного застройщика, кто брал бы деньги в банке, – рассказал «В» представитель Российской гильдии риелторов, генеральный директор агентства недвижимости «Титул ДВ» Александр Бордюг. – На оформление разрешительной документации и строительство нулевого цикла – рытье котлована, возведение фундамента – компании затрачивают свой капитал, далее привлекают средства инвесторов, дольщиков. А это уже непросто, потому как массового спроса на квартиры в недостроенном доме по 40¬50 тысяч за м2 не наблюдается. При этом спрос на жилье в Приморье огромен. Чтобы граждане смогли его реализовать, надо в разы больше строить. Тогда метры обойдутся дешевле. Но чтобы строить много, нужны огромные средства. У застройщиков их нет, а финансисты к ним пока нелояльны.

Инвестиционная строительная группа «Стройинвест», по словам ее сотрудницы Александры Сигинур, на сегодня является единственным застройщиком в Артеме. Компания ведет строительство в двух микрорайонах: 14¬этажных жилых домов бизнес–класса в одном и нескольких панельных 5¬этажных домов улучшенной планировки экономкласса в другом.

– Часть квартир в этих домах получают ветераны, уже до конца года планируем, что они вселятся в новое жилье, – рассказывает Александра Сигинур. – Часть квартир мы намерены продать, и не думаю, что жилье «зависнет». Стоимость 1 м2 там составляет 36 тысяч рублей, цена однокомнатной квартиры получается в районе 1,3 млн рублей. Поэтому интерес покупателей к нашим новостройкам немалый.

Но при всем том мы не можем получить заем ни в одном банке на строительство следующих домов. Все упирается в залог. Обычно у застройщиков нет залога – дом построил, сдал жильцам. Можно в качестве залога предлагать незавершенное строительство, но его регистрировать – это дополнительное бремя, и не только временное, но и финансовое: примерно в 300-400 тысяч рублей обходится оформление только одного недостроя. Все это выливается в удорожание квадратных метров, сужая и без того скудные возможности покупателей.

– Для банка кредит – это прежде всего бизнес, а не благотворительность, и никого жалеть не надо, – считает председатель НП «Лига финансовых институтов» Александр Ивашкин. – Система оценки рисков в банке унифицирована. Там рассматриваются все виды деятельности компаний на основе балансов, финансовой и юридической отчетности, учитывается прошлое, настоящее и будущее юрлица. Если в займе отказывают крупные, федерального значения банки, значит, не все хорошо на рынке у застройщика. Отсутствие залога – это веская причина в отказе кредитования. Последствия недооценки рисков финансистами влекут порой необратимые результаты. За примерами далеко ходить не надо: сейчас мы наблюдаем массовые «похороны» банков, у 2¬3 кредитных учреждений каждую неделю отзывают лицензии. При этом рассчитываются за все промахи банкиров государство и вкладчики. Рисковать ими – себе дороже, это уже конец репутации банковского дома, а следовательно, и бизнесу.

Выступая на прошедшей в Хабаровске в начале декабря межрегиональной конференции «Развитие Дальнего Востока» партии «Единая Россия» премьер¬министр Владимир Путин потребовал от местных властей резкого увеличения объемов жилищного строительства. По его словам, к 2020 году планируется в два раза увеличить сдачу жилых объектов на Дальнем Востоке.

Опыт показывает, не стоит сомневаться в непременной реализации проектов, озвученных премьером. Само заявление является бодрящим сигналом для рынка, но пути его претворения в жизнь пока весьма туманны, по крайней мере, для Приморского края.

vladnews.ru/2855/Megapolis/Stroiteli_ne_mogut_pomnozhit_kvadrat